계약 전에 떼봐야 하는 서류 4가지 — 등기부·미납국세·확정일자·전입세대

보증금을 지키는 절차는 계약 이후의 일이고, 위험한 집을 애초에 걸러내는 건 계약 전후의 일이다. 그리고 이 확인에는 각각 기한이 있다. 특히 세금 체납 열람은 임대차개시일이 지나면 신청할 수 없다.

이 글은 집을 계약하기 전후에 확인해야 하는 서류 네 가지와 각각의 시점을 정리한 것이다. 기준은 국세징수법과 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」, 대법원 인터넷등기소 안내다(조회일 2026-08-20).

개별 사안은 등기 상황과 계약 조건에 따라 결론이 달라진다. 금액이 큰 계약은 계약 전에 전문가 확인을 받는 편이 안전하다.

1. 등기부등본 — 700원으로 세 칸을 본다

부동산등기부는 세 부분으로 나뉜다. 어디를 봐야 하는지만 알면 읽는 데 오래 걸리지 않는다.

을구가 핵심이다. 근저당이 많이 걸린 집은 경매로 넘어갔을 때 은행이 먼저 돈을 받는다. 그 금액과 내 보증금을 합한 값이 집값을 넘어서면 위험 신호로 본다.

발급 방법과 수수료는 이렇다.

주소만 알면 누구나 볼 수 있다. 집주인 동의가 필요하지 않다. 그래서 마음에 드는 집이 생기면 계약 전에 먼저 떼보는 것이 순서다.

2. 미납국세 열람 — 보증금 1천만원 초과면 동의 없이도 된다

이건 잘 안 알려진 권리다. 임대인이 세금을 체납하면 그 세금이 보증금보다 먼저 회수될 수 있다. 그래서 국세징수법은 임차인이 임대인의 미납국세를 열람할 수 있게 해 두었다.

조건이 두 갈래로 갈린다.

핵심은 두 번째 줄이다. 보증금이 1천만원을 넘으면 계약서에 도장을 찍은 뒤에는 집주인이 싫다고 해도 열람할 수 있다. 대신 기한이 임대차개시일까지라, 입주하고 나서 알아봐도 늦다.

열람할 수 있는 국세의 범위는 체납액, 납세고지서를 발급했지만 납기가 아직 오지 않은 국세, 신고는 했으나 납부하지 않은 국세다.

신청은 정부24 또는 세무서에서 한다. 근거 조항은 국세징수법 제109조다.

3. 확정일자 부여현황 — 다가구라면 반드시

원룸·다가구 주택에는 세입자가 여러 명이다. 내 앞에 들어온 사람들의 보증금 총액이 얼마인지 모르면, 경매 때 내가 받을 수 있는 금액을 가늠할 수 없다.

그걸 보는 서류가 확정일자 부여현황이다. 다가구 주택이라면 건물 전체의 임대차 현황을 확인할 수 있다.

• 신청처: 주민센터 또는 등기소
• 임대인의 동의를 받아 열람한다
• 다가구는 건물 전체 임대차 현황을 임대인 동의로 열람 가능

동의가 필요하다는 점이 걸림돌인데, 정상적인 임대인이라면 거절할 이유가 없다. 거절 자체가 신호로 읽히기도 한다.

4. 전입세대확인서 — 실제로 누가 살고 있나

전입세대확인서는 해당 건물에 주민등록된 세대주와 동거인의 성명·전입일자를 확인하는 서류다. 확정일자 부여현황이 “신고된 계약”을 보여준다면, 이건 “실제 전입 상태”를 보여준다.

• 신청 자격: 소유자, 임차인, 매매·임대차계약자, 금융기관 등
• 신청처: 정부24 또는 주민센터
• 계약 전 열람은 임대인의 위임이 필요하다

중개사에게 요구할 수 있다

혼자 다 떼러 다니지 않아도 되는 근거가 있다. 임대차 계약 시 임대인의 세금 체납액과 선순위 보증금을 공개하도록 의무화되어 있고, 공인중개사는 임대인이 제출하거나 열람에 동의한 자료를 확인해 임차인에게 설명해야 한다.

설명 대상에 포함되는 자료는 이렇다.

• 확정일자 부여현황 정보
• 국세·지방세 체납 정보
• 전입세대확인서

계약하는 자리에서 “선순위 권리관계 설명을 받고 싶다”고 요구하는 것이 정당한 권리다. 자료를 못 보여주거나 얼버무리면 그 자체를 판단 근거로 삼을 수 있다.

시점별로 정리하면

마지막 두 줄은 이 시리즈 1편에서 다룬 내용이다. 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생기기 때문에, 잔금 직전 재확인과 당일 신고가 함께 가야 한다.

확인이 필요한 것

• 건축물대장 확인 — 불법 건축물이나 근린생활시설(주택이 아닌 용도)인지 확인하는 절차가 별도로 있다. 전세대출·보증 가입이 막히는 사유가 되므로 별도로 확인해야 한다.
• 지방세 체납 확인 경로 — 국세와 지방세는 신청 창구가 다르다.
• 신탁등기가 된 집 — 소유자와 실제 처분 권한이 갈리므로 일반적인 등기 확인만으로는 부족하다.
• 선순위 보증금 총액의 안전 기준 — “집값의 몇 %까지 안전한가”는 일률적 기준이 없다. 시세 산정 방식에 따라 달라진다.

핵심 요약 — 이것만 기억하자

1. 등기부등본 열람은 700원, 동의도 필요 없다. 표제부·갑구·을구 중 을구의 근저당이 핵심이다.
2. 보증금 1천만원을 넘으면 계약 후 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있다. 근거는 국세징수법 제109조다.
3. 단, 미납국세 열람 기한은 임대차개시일까지다. 입주 후에는 신청할 수 없다.
4. 다가구·원룸이면 확정일자 부여현황을 봐야 한다. 내 앞 세입자들의 보증금 총액을 확인하는 유일한 방법이다.
5. 중개사에게 선순위 권리관계 설명을 요구할 수 있다. 체납 정보와 확정일자 현황 설명은 의무 사항이다.
6. 잔금 직전에 등기부를 한 번 더 떼본다. 계약 때와 달라졌는지 확인하는 마지막 관문이다.

어디서 직접 확인하나?

출처

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차: 계약 전 확인 사항(등기부의 확인 등) · 부동산등기부 확인
• 대한민국 법원 인터넷등기소 — 열람 700원·발급 1,000원, 365일 24시간
• 국세청 — 전세피해 방지를 위한 미납국세열람 개선 · 정책브리핑: 미납국세 열람제도 — 국세징수법 제109조, 보증금 1천만원 초과 시 동의 없이 열람
• 정부24 — 미납국세 등 열람신청 · 전입세대확인서 열람(발급)
• 정책브리핑 — 임대차계약 때 임대인 세금 체납액·선순위보증금 공개 의무화 · 공인중개사의 고지 의무

조회일 2026-08-20 기준. 법령과 신청 절차는 바뀔 수 있습니다. 개별 사안은 등기 상황과 계약 조건에 따라 결론이 달라지므로, 금액이 큰 계약은 계약 전에 전문가 확인을 받으시길 권합니다.